Колко умно да наемете апартамент: 9 прости стъпки
ПОД НАЕМ АПАРТАМЕНТ ДЪЛГО ПОСТОЯНВА СЕМЕЕН БИЗНЕСно все още повдига много въпроси. Имам ли нужда от договор? Какво се случва, ако напуснете рязко, без да предупреждавате собственика? Мога ли да получа депозит обратно, ако наемодателят не иска да го върне?
На практика всичко не е толкова лошо - или поне може да бъде решено. Има три основни етапа при наемане на апартамент: наемете стая, прекарайте необходимия период в нея и го оставете. С помощта на адвоката Юлия Сакунова разбираме как да избегнем всякакви проблеми.
Настоявайте за договор
Представете си, че сте намерили чудесен вариант: евтин, удобен апартамент с удобно местоположение и приветлива домакиня, която я наема. Знаете, че трябва да сключите договор за отдаване под наем, но тя ви казва: "Да, какъв договор! Живейте просто така, и ми плащайте пари - това е всичко."
Може би всичко ще бъде така - или може би един ден синът на домакинята ще се върне от командировка и ще ви накара да се измъкнете. Ако имате късмет, в такава ситуация ще ви бъде позволено да се приберете и да си тръгнете тихо, а ако не, можете да се натъкнете на заменени брави и да вземете нещата с полицията, които също трябва да докажат, че са ваши (това не е очевидно - има причини да се сгъват неща в този апартамент) нямате). Ако сте платили предварително, може да не видите и тези пари. Ако човекът, с когото искате да наемете апартамент, категорично не желае да подпише договор за наем, по-добре е да потърси друг имот. В противен случай съществува риск, че ще трябва да се сбогувате с любимите си неща.
Проверете кой притежава апартамента
Да предположим, че домакинята се съгласява да сключи договор. Не бързайте да получите писалка: първо се уверете, че има право да ви наеме апартамент. За да направите това, трябва да погледнете сертификата за собственост - и лицето, с което ще сключите споразумение, трябва да бъде собственик на целия апартамент, а не дял в него. "Не се притеснявайте", казва един законно разбиран собственик. "Аз притежавам само ½ апартамента, но съдът ме използва, и има решение." Уви, за вас няма значение: съдът е осигурил правото да използва апартамента точно за тези, които искат да ви го наемат, а не за вас или за някой друг. Така вторият собственик може лесно да ви принуди да се придвижите и дори да смените ключалките.
В този случай трябва да поискате съгласието на втория собственик (или другите собственици, ако има няколко от тях), и в писмена форма - устно споразумение няма да работи. Собственикът или домакинята може да въздъхне, да влезе в съседната стая и след пет минути да донесе лист хартия, на който пише, че вторият собственик не възразява срещу наемането на апартамента. Може да имате основание да се съмнявате, че лицето, чието име е било подписано, трябва да пише, но този документ е напълно достатъчен за вас: ако нещо, собствениците ще го разберат помежду си и чрез съда - и ще имате време да напуснете апартамента тихо. Нотариалното разрешение не се изисква.
Ако по някаква причина се съмнявате, че сертификатът за собственост или неговото копие е реален, можете да го проверите - можете да го направите във всеки MFC. Ако имотът е регистриран след 1998 г., трябва да поръчате сертификат на собствениците на апартаменти (това може да се направи на неговия адрес). Ако регистрацията е по-рано от 1998 г., поискайте удостоверение за издадени преди това права на този апартамент. Можете да поискате и двете запитвания - тогава ще бъдете сигурни, че този, който е станал майстор преди 1998 г. остава такъв. Моля, имайте предвид, че отговорите на исканията ще трябва да изчакат една седмица.
И още нещо: ако лицето, с което сте сключили споразумение, съдът установи некомпетентност, някой, който би искал да ви изгони от апартамент, ще трябва да оспори това споразумение чрез съда и това ще ви даде време да се съберете спокойно и да си тръгнете.
Уверете се, че имате правилните данни в договора.
И накрая, можете да сключите споразумение - в този случай, вие ще станете наемател и наемодател със собственика или хазяйката, съответно. Ако собственикът не е имал примерен договор, той може да бъде изтеглен от интернет. Вярно е, че е твърде рано да се отпуснете: трябва внимателно да следвате написаното в документа.
Трябва да е датата на сключване на договора и подробности за страните: фамилни имена, имена, имена и адреси. Можете също да предоставите информация за паспорта, но това не е строго изискване. Обектът за наемане (апартамент или стая) трябва да бъде посочен и трябва да има връзка към сертификата за собственост. Оптимално, ако получавате копие от този сертификат. Срокът на лизинговия договор трябва да бъде ясно обозначен - в противен случай ще се приеме, че сте наели апартамент за пет години. Съгласно член 683 от Гражданския кодекс на Руската федерация максималният срок за договор за наем е пет години, което се счита за основно.
Размерът на наема, определен в договора, обхваща целия срок на лизинга, освен ако не е посочено друго. По взаимно съгласие с наемодателя можете да промените сумата по всяко време - за това трябва да подпишете съответното приложение към договора. Уверете се, че е посочен и редът за плащане на сметките: например, вие сте отговорни за телефона, електричеството и водата, а собствениците на апартамента - за всичко останало.
Помислете за прекратяването на договора
Ако не искате собствениците на апартаменти да идват да ви проверяват всеки ден, уверете се, че договорът посочва колко често наемодателят трябва да проверява състоянието на апартамента - например веднъж месечно. Също така е полезно в документа да се посочи колко време преди изтичането на срока на договора лизингодателят трябва да ви уведоми, ако иска да поднови договора и при какви условия. В същото време е по-добре да посочите колко предварително трябва да ви предупреди, че трябва да напуснете, ако той иска да продаде апартамента.
Имайте предвид, че договорът за наем на апартамент не се подновява автоматично. След изтичане на договора за наем той трябва да бъде повторно вписан, ако постигнете споразумение с наемодателя. Ако забравите да се погрижите за подновяването на договора, отново рискувате да се сблъскате със затворени врати и да загубите част от нещата.
Научете правата и задълженията - собствените си и собственика на апартамента
Проучете раздела “Задължения и права на наемодателя”. Той трябва да указва, че наемодателят е длъжен да върне обезпечението си, ако той няма никакви материални претенции към вас. Обезпечителен депозит е сумата, която прехвърляте на наемодателя заедно с авансовото плащане за наем в замяна на ключовете. Тя е необходима, за да се гарантира безопасността на самия апартамент и собствеността на наемодателя. Това е, ако, например, счупи мебели, а след това по време на заминаване от този депозит ще запази разходите за щетите, причинени от вас. От него ще се пазят дълговете за комунални или наемни плащания, които ви се възлагат. Ако не сте счупили или развалили нещо, наемодателят трябва да върне депозита Ви.
В същия раздел трябва да се уточни, че отстраняването на последиците от това, което се е случило без вина на работодателя, е отговорност на собственика. Това означава, че ако апартаментът е бил наводнен поради комунални услуги, ремонти са грижата на собствениците, а не на вашите. Разбира се, ако инцидентът е станал по вина на работодателя, който е ваш, вие сами трябва да елиминирате последствията.
Вие също имате задължения и те са изброени в раздел „Задължения и права на работодателя“. Разгледайте тази секция колкото се може повече и по-добре от всички останали. Първо, само вие и лицата, посочени в договора, трябва да живеете в апартамента. Това означава, че ако ще живеете с вашия съпруг, партньор, приятел, леля, не забравяйте да ги включите в договора - в противен случай собственикът ще ги насочи към вратата и ще бъде прав. Също така посочете в документа любимото си куче или котка, за да не страдат от същата съдба. Единственият човек, който може да донесе със себе си, за да живее без предупреждение, е непълнолетното дете (отказът нарушава интересите му). Но защо допълнителни проблеми - по-добре е да посочите син или дъщеря.
Ако собственикът ви позволи да се предадете на сублизинг (което е малко вероятно), това също трябва да бъде записано в договора. Ако това не е в документа, това означава, че не можете да възстановите апартамента или неговата част на никой друг. Също така в тази клауза на договора е посочено, че работодателят не може да инсталира оборудването (не се страхувайте, можете да поставите микровълновата фурна - по-скоро въпрос на вградено оборудване), алармена система, да извършите реконструкция и т.н. Така че, ако сте помислили да съборите стената, за да увеличите стаята - забравете. Ако искате да направите ремонт в апартамента, това също трябва да бъде съгласувано с наемодателя.
Моля, обърнете внимание, че наемателят на апартамента има право да живее само там. Ако отворите адвокатска кантора или магазин, това ще бъде сериозно нарушение на договора и законодателството на Руската федерация. Ако една от страните наруши условията на договора, това може да доведе до неговото предсрочно прекратяване, затова вземете всичко написано сериозно.
Не забравяйте акта на приемане и предаване
Договорът за приемане на апартамента трябва да бъде приложен към договора, който също трябва да бъде подписан в два екземпляра. Ако няма такъв акт и не описва подробно състоянието на апартамента, какви са нещата в него и как изглеждат, той може да отиде настрани. След седмица собствениците могат да забравят, че съдомиялната машина вече не работи от една година и това е чудесен чип на ваната и те ще ви обвинят за тези щети. Съдът ще поеме тяхната страна и ще трябва да платите за него.
За да обобщим: трябва да имате копие на сертификата за собственост, разрешение на друг собственик или собственици на апартаменти, ако е необходимо, две копия на договора и две копия на акта на приемане и предаване. Сега можете да подпишете документи, да дадете едно копие на собствениците, да вземете ключовете и да се сбогувате, като посочите кога ще дойдат следващия път. След подписването на договора, вашата задача не е да нарушавате нейните условия. Като допълнителна предпазна мярка винаги можете да носите със себе си документи - например, за да докажете, че имате такива, ако собственикът внезапно промени бравата.
Защитавай депозита
В бъдеще, независимо дали далече или не, най-вероятно ще трябва да напуснете апартамента. В този случай, вие с наемодателя ще трябва да подпишете нов акт за приемане и предаване, който ще посочи в каква форма ще му върнете апартамента и имота. Той ще ви върне застрахователния депозит (или ще го задържите, частично или изцяло, ако е необходимо), ще му върнете ключовете и, пожелавайки си един на друг, да се сбогуваме. Това е идеален вариант - но всъщност може да е трудно.
Ако наемодателят „забрави“, „не желае“, „не може“ или по други причини отказва да върне гаранционния Ви депозит, но все пак искате да го получите, ще трябва да отидете в съда. Втори, по-късен акт на приемане и прехвърляне, подписан от двете страни, ще бъде доказателство, че сте изпълнили всички задължения по договора, така че наемодателят трябва да ви върне депозита.
Не забравяйте, че договорът може да бъде прекратен по-рано
Проблеми могат да възникнат и ако договорът бъде прекратен предварително, поради факта, че една от страните сериозно го е нарушила. Например, ако сте довели още пет души да живеете с вас. Или ако, след като напуснат собственика, хлебарки и плъхове изведнъж се изкачиха от всичките пукнатини, за които не ви е казал нищо, а наемодателят отказва да премахне този проблем. В тези случаи си струва да се съсредоточим върху два члена на Гражданския кодекс: чл. 451 „Изменение и прекратяване на договор поради значителна промяна в обстоятелствата” и чл.
Имате право да прекратите договора по всяко време в писмен вид, като предупредите собственика на апартамента за това в срок от три месеца. В допълнение, в някои случаи, законът ви позволява да направите това чрез съдилищата - например, ако стаята е в аварийно състояние. Наемодателят има право да прекрати договора чрез съда, ако не сте сключили договор за повече от два месеца с краткосрочен наем (договорът е по-малък от единадесет месеца) и повече от шест месеца с дългосрочен договор (договорът е валиден за повече от една година).
Защитавай правата си
В случай, че искате да прекратите договора предварително, наемодателят може да поеме тъпа защита и просто да откаже тази процедура. Тогава ще трябва да действате самостоятелно, за да се предпазите от възможни претенции от негова страна. Изпратете писмено предизвестие до наемодателя, че прекратявате лизинговия договор за такива и такива основания от такава и такава дата (след последния платен период). В уведомлението го предупреждавайте, че ако той не се появи в апартамента, просто ще се премести и сложи ключовете в пощенската кутия. Необходимо е да изпратите това с препоръчана поща с известие и списък с приложения. След това съхранявайте копие от уведомлението заедно с всички пощенски документи - те ще ви бъдат полезни в случай на съдебно дело като доказателство за вашите действия.
Ако наемодателят не е отговорил, той поставя върху себе си риска от неблагоприятни последици. Казано по-просто, мълчанието в този случай е знак за съгласие. В определения ден, след като почисти апартамента, извадете вещите си, заключете го, пуснете ключовете в пощенската кутия и спокойно си тръгнете. Всички документи - договор за лизинг, копие от изпратеното от вас съобщение с пощенски документи - се съхраняват за три години, в случай че наемодателят внезапно реши да ви таксува за остатъка от периода. Давността е три години.
снимки:serkucher - stock.adobe.com, Фън Ю - stock.adobe.com, Игор Ковалчук - stock.adobe.com
